剛性需求，是相對(duì)于彈性需求而言，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品包括房產(chǎn)、人才、魚粉等等。剛性需求理論被更多的應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)。

剛性需求-概述

剛性需求

剛性需求是有條件的，當(dāng)剛性需求被上漲過快的房?jī)r(jià)破壞后，這個(gè)剛性需求就成了彈性需求。2009年“金九銀十”已至，樓市迎來(lái)傳統(tǒng)的旺季。但2009年的“金九銀十”市場(chǎng)環(huán)境較為復(fù)雜，政策微調(diào)、股市調(diào)整、樓市成交下滑、供求趨向緊張、累積需求需要釋放、市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變等等，市場(chǎng)走勢(shì)存在諸多變數(shù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)注的主要因素包括價(jià)格、戶型、地段、配套等等。

“金九銀十”是否是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)?對(duì)于一線城市而言，這個(gè)問題頗有爭(zhēng)議，畢竟房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)后再次上到高位。從2009年3月份開始，剛性的自住需求由于相應(yīng)的產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)較大缺口，這部分需求持續(xù)累積，雖然有部分分流到二手市場(chǎng)，但更多的累積到2009年“金九銀十”及年底集中釋放。隨著新盤新貨的陸續(xù)上市，適合普通自住的戶型越來(lái)越多，預(yù)期這些累積的剛性自住需求得到有效激發(fā)，從而抵消了二套房貸收緊所帶來(lái)的成交下滑，預(yù)期整體成交量在進(jìn)入“金九銀十”后逐步回升。

對(duì)于開發(fā)商而言，“剛性需求”可以用在不同場(chǎng)合。開發(fā)商們推崇剛性需求，一方面是要為其房?jī)r(jià)上漲制造理由，另一方面就是要借助強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)用來(lái)忽悠普通購(gòu)房者。其實(shí)，開發(fā)商們所說(shuō)的剛性需求，也就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的供求關(guān)系，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品供不應(yīng)求時(shí)，商品價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲。

剛性需求-分析

北京市

剛性需求

北京住宅購(gòu)買市場(chǎng)具有“剛性需求”被開發(fā)商奉為金科玉律。房?jī)r(jià)頻繁上漲但購(gòu)買者眾，出現(xiàn)追漲購(gòu)買的背離現(xiàn)象時(shí)，開發(fā)商們會(huì)高調(diào)宣稱，這是北京住宅市場(chǎng)的剛性需求所致，需要買房子的人太多。房子銷售放緩或者市場(chǎng)蕭條時(shí)，開發(fā)商們?nèi)耘f會(huì)站出來(lái)吼兩嗓子，一方面是暗中互相安慰：沒關(guān)系，北京住宅市場(chǎng)有剛性需求，現(xiàn)在銷售放緩是暫時(shí)的，另一方面，此時(shí)的口號(hào)更多是喊給購(gòu)房者聽的。

2007年，北京房?jī)r(jià)在開發(fā)商們認(rèn)為的剛性需求下頻繁上調(diào)，結(jié)果房?jī)r(jià)上漲幅度和速度超過了購(gòu)買者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了彈性需求，開發(fā)商們所強(qiáng)調(diào)的那些剛性購(gòu)買人群因房?jī)r(jià)上漲太快，雖然需求依舊，但已經(jīng)剛性不再。由此來(lái)看，北京住宅市場(chǎng)的需求確實(shí)存在，但是否是剛性則需要另當(dāng)別論。北京是中國(guó)的首都，每年都會(huì)有大量流動(dòng)人口進(jìn)入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。舉個(gè)例子，當(dāng)一套房子的購(gòu)買成本為50萬(wàn)元時(shí)，如果購(gòu)房者手中有30萬(wàn)元，具有完全購(gòu)買及持續(xù)支付能力，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當(dāng)房子上漲到100萬(wàn)元，購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)時(shí)，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。

事實(shí)上，2007年北京樓市住宅項(xiàng)目銷售集體萎縮，就是對(duì)開發(fā)商們的剛性需求的最大反駁，開發(fā)商們奉為金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實(shí)面前不攻自破，因?yàn)閯傂孕枨笫怯袟l件的，當(dāng)剛性需求被上漲過快的房?jī)r(jià)破壞后，這個(gè)剛性需求就成了彈性需求。

南寧市

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南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年5月份開始，商品房連續(xù)四個(gè)月銷量超過5700套，月均銷量超過6600套。南寧市房產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5—8月南寧市商品房銷量分別為：6970套、7223套、5781套、6559套。據(jù)介紹，南寧樓市從2009年3月、4月開始逐步升溫，到5月樓市進(jìn)入火爆期，5—8月，月均銷量超過6600套。南寧市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍與市場(chǎng)交易管理科科長(zhǎng)黃鵬介紹說(shuō)，南寧近幾個(gè)月樓市火爆的有幾個(gè)方面的原因，一是宏觀面上國(guó)家政策的調(diào)整刺激了樓市回暖，南寧市根據(jù)自身情況也出臺(tái)了相關(guān)的措施來(lái)刺激樓市;二是國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致開發(fā)商放緩了步伐，導(dǎo)致房源供應(yīng)不足，同時(shí)購(gòu)房者大多持觀望態(tài)度。國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策后，剛性需求得到釋放;三是隨著北部灣開發(fā)的風(fēng)生水起，外地購(gòu)房者看好南寧的發(fā)展前景，外來(lái)購(gòu)房者不斷增多。

東莞市

根據(jù)對(duì)東莞房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期跟蹤，2009年下半年市區(qū)東城、南城目前6000元/㎡以下洋房和公寓均可大膽出手，未來(lái)這兩個(gè)區(qū)域板塊的房?jī)r(jià)由于不斷成熟和諸多規(guī)劃利好，購(gòu)房需求會(huì)向這些區(qū)域進(jìn)一步的集聚，因此房?jī)r(jià)上漲支撐力很強(qiáng)。對(duì)于東莞而言房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)、理性、合理;因此，房?jī)r(jià)仍然在可接受的范圍，同時(shí)個(gè)盤分化明顯，但隨著新盤的陸續(xù)上市，購(gòu)房的選擇機(jī)會(huì)明顯增多。從東莞的整體市場(chǎng)分析，房?jī)r(jià)相對(duì)廣東省平均水平而言，存在較為明顯的價(jià)值低估，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，后市房?jī)r(jià)回漲的可能性較大。