房價調(diào)控 -概述

房價調(diào)控的主要目的在于抑制房價過快上漲，穩(wěn)定市場房價。公眾在對房市走勢和房價預(yù)期觀望的同時，也對政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以觀望。2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。

政策盤點

2010年4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款.

4月17日,國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措,被稱為房地產(chǎn)“新國十條”。　4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量.

4月15日,國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.

4月14日,國務(wù)院常務(wù)會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。并要求,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。另外,對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。

4月11日,中國銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產(chǎn)風險敞口大,要嚴控炒房行為.銀監(jiān)會表示,銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%.

4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出,要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序.

4月2日,財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策.

3月23日,國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應(yīng)總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設(shè)供地。

3月12日,國土資源部稱,將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

3月18日,國資委表示,除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外,78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后,退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

3月12日,國土資源部稱,將于3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容.

3月9日,溫家寶總理所做的政府工作報告中強調(diào),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。其中,提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。

2月20日,銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,打擊炒房者和投機行為。

1月21日,國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.

1月10日,國務(wù)院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo).

中國國務(wù)院稱,對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付;明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);加強監(jiān)控跨境投融資活動,防境外熱錢沖擊中國市場.

附：新國十條內(nèi)容

1、統(tǒng)一思想,提高認識;

2、建立考核問責機制;

3、實行更為嚴格的差別化住房信貸政策;

4、發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;

5、增加居住用地有效供應(yīng);

6、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);

7、確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù);

8、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管;

9、加大交易秩序監(jiān)管力度;

10、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度;

調(diào)控趨勢

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。不過,頻頻刷新的地王記錄,以及仍在不斷上漲的房價令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國70個大中城市房屋銷售價格[2]同比上漲11.7%.1-3月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,同比增長35.1%;房屋新開工面積3.23億平方米,同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元,同比增長57.7%.

調(diào)控后招

房價調(diào)控攻堅戰(zhàn)已經(jīng)開打

一如此前的多次預(yù)測，為進一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，反擊房地產(chǎn)市場回暖炒作，打擊房價重新上漲預(yù)期，在“國慶”長假到來之際，9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部相繼出臺了進一步強化房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，加碼房地產(chǎn)調(diào)控。

在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內(nèi)容是，面向全國范圍，新政策“一刀切”地規(guī)定，貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調(diào)整到30%及以上;各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款;各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。同時，新政策還要求，各地要立即研究制定貫徹落實“新國十條”的實施細則，房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù);加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國……

緊接著，深圳、廈門、上海等地相繼出臺“限購”政策。9月30日晚，深圳緊急出臺《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》規(guī)定：對于深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對于能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

10月7日，上海市也出臺了《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》，其主要內(nèi)容包括：嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求;在一定時期內(nèi)(沒有明確期限)限定居民家庭購房套數(shù)，本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房);按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作。

此前，北京已經(jīng)出臺了“限購”政策，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。據(jù)悉，南京可能也將出臺配合二次調(diào)控的地方細則。還有輿論稱，因新政策明確要求各地“立即”制定執(zhí)行細則，已發(fā)細則的地區(qū)要進一步調(diào)整和完善，將來有可能在全國同意推行“限購”政策。

如此看來，如不出意外，一場由中央政府發(fā)起、強化地方政府落實執(zhí)行中央政策為重點的房價調(diào)控攻堅戰(zhàn)，已經(jīng)開打。

新政策及時“滅火”房價反彈苗頭

誠然，因此前輿論炒作市場“回暖”、調(diào)控政策執(zhí)行不到位、調(diào)控效果有限和通貨膨脹加劇、負利率等因素的作用下，房價再次上漲的預(yù)期確實有所上升，部分人甚至開始對調(diào)控的信心產(chǎn)生了動搖，對調(diào)控的效果產(chǎn)生了質(zhì)疑，放棄或準備觀望。但應(yīng)該看到的是，這些終究不是主流，不是市場大勢。本文作者陳真誠認為，實際上，市場主流是絕大多數(shù)人在繼續(xù)觀望，投資投機者依然在遠離市場，市場大勢是在繼續(xù)調(diào)整，調(diào)控政策已經(jīng)開始顯效并在儲蓄發(fā)酵。

很明顯，這次出臺的調(diào)控政策，延續(xù)并強化了4月份出臺的“新國十條”的政策內(nèi)容，使此前的政策措施更加完善、更易執(zhí)行，堵住了此前一些政策因具有可選擇性而出現(xiàn)的執(zhí)行漏洞。諸多人認為政策變化最大的內(nèi)容，將貸款購買首套自住房商品房的首付款比例一律調(diào)整到30%及以上，其實是回歸至2008年救市前的正常政策，等于是撤消了此前的這個降低首付比例的救市政策而已。不難看出，這次出臺的調(diào)控政策，其重要目的就是為了鞏固已有的調(diào)控成果，并為深化房地產(chǎn)調(diào)控、促使房價合理回調(diào)加把推力，并不是所謂的“二次調(diào)控”。

只是，盡管如此，政府并不是啟動“二次調(diào)控”，而是在繼續(xù)深化一直在進行的調(diào)控，但也應(yīng)該看到，在目前這個調(diào)控正處于爬坡階段、市場局勢微妙的關(guān)鍵時期，在9月29日及時出臺新政策，其意義不可小視。

9月29日出臺的新政策，說明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度一如既往，此輪調(diào)控不曾間斷、終止過，短時間內(nèi)也不會間斷、終止，傳達出中央政府在短時期內(nèi)不會松動房地產(chǎn)調(diào)控政策而將繼續(xù)深化調(diào)控的信號，表明了中央政府捍衛(wèi)政策公信力、反擊近期房市回暖房價上漲炒作、強化抑制投資投機性購房、打擊房價上漲預(yù)期的態(tài)度與決心，不但使得調(diào)控加速深化，還對市場此前的“回暖”炒作、房價反彈苗頭進行了及時“滅火”。

新政策重創(chuàng)市場預(yù)期

不出所預(yù)料，9月29日新政策出臺后，房價預(yù)期進而整個市場大勢預(yù)期立即遭受進一步的空前重創(chuàng)。除部分城市外，全國各地房地產(chǎn)市場不同程度地產(chǎn)生了政策反應(yīng),傳統(tǒng)的“金九銀十”已注定風光不再。

在“十一”黃金周期間，除廣州、深圳、南寧、昆明等城市房地產(chǎn)市場成交繼續(xù)火爆外，全國市場均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈爾濱、合肥等城市的市場表現(xiàn)最為典型，交易量明顯下滑。如北京，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日期間，除經(jīng)適房、限價房外，商品住宅累計成交986套、成交面積10.71萬平米，環(huán)比前一周分別減少47.07%、50.62%。二手房成交量為282套，環(huán)比前一周的5544套下降超過9成。

事實說明，此前被一些人炒作的“回暖”，在9月29日新政策出臺后就突然蒸發(fā)不見了，也說明所謂的“回暖”其實只是假“回暖”，否則，如果真是真“回暖”，又怎么會是如此“短命”?如此經(jīng)不住調(diào)控政策的沖擊?更何況，正如前面所說到的，新政策只是延續(xù)并強化了4月份出臺的“新國十條”的政策內(nèi)容，真正嚴厲的未出政策即開征房產(chǎn)稅和加息這兩只靴子并沒有落地。本文作者陳真誠認為，一旦這兩只靴子落地，房地產(chǎn)預(yù)期還將進一步遭受打擊，房地產(chǎn)調(diào)整還將繼續(xù)深化，調(diào)整的周期還可能繼續(xù)拉長。

不過，也要看到的是，盡管“十一”長假期間絕大多數(shù)城市因新政策出臺而成交量大幅下跌，但依然有部分城市的成交量持續(xù)走高。而且，與絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量大幅下降相比，房價下降的幅度并不明顯。這說明，盡管房地產(chǎn)預(yù)期遭受了空前重創(chuàng)，市場重回觀望，房價反彈的苗頭被及時掐滅，但房價預(yù)期依然如此前般堅挺，調(diào)控政策并未起到立竿見影的效果，此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果依然有限。

新政策依然是相對“保守療法”

應(yīng)該說，導(dǎo)致目前房價依然堅挺、市場陷入調(diào)控僵局的原因，主要有如下因素：

一是，多年來，房地產(chǎn)調(diào)控均見成效、房價越調(diào)越漲的嚴酷事實，讓市場各方對調(diào)控產(chǎn)生了經(jīng)驗性“抗體”。

二是，多年來，房地產(chǎn)調(diào)控無效而終，所出臺的諸多政策執(zhí)行不到位，尤其是政府在2008年的救市舉措，讓公眾對政府的調(diào)控及調(diào)控的決心產(chǎn)生了質(zhì)疑甚至不相信的心理反應(yīng)。

三是，盡管不斷出臺各種調(diào)控政策，但并沒有觸及土地財政這個問題。

地方政府出于拉動經(jīng)濟增長、確保土地財政等目的，對調(diào)控政策執(zhí)行不到位，樂于維持、保護甚至推高本地房價，不斷推高并極力維持高地價。

高高在上或并未明顯下降的地價，依然在支撐著房價上漲預(yù)期，也讓輿論、開發(fā)商及消費者找到了維持高房價、看漲房價預(yù)期的理由。

四是，多年來，住房保障工作嚴重滯后，欠賬太多。雖然中央政府在此輪調(diào)控中強調(diào)了加強保障性住房建設(shè)，對整體市場來說一時難見成效。即便各地能完成計劃，但離滿足市場需要還將相差甚遠。而且，這種情況短期內(nèi)還難以解決。

五是，政府出于刺激經(jīng)濟增長的目的，大量投放貨幣和信貸，造成市場流動性持續(xù)過剩，同時經(jīng)?；S持負利率狀態(tài)，在一定程度上容忍乃至放任投資泡沫和通貨膨脹。

日趨見甚的資產(chǎn)泡沫和通貨膨脹、負利率，不斷推高房價預(yù)期和房地產(chǎn)投資預(yù)期，使得公眾選擇購買房地產(chǎn)等資產(chǎn)，以求保值增值，應(yīng)對通貨膨脹，強化了房地產(chǎn)的投資功能。

六是，總體來說，此輪房地產(chǎn)調(diào)控，政府既想調(diào)控房地產(chǎn)又想不傷害GDP增長，既想控制房價上漲又不想觸及政府自身以及銀行、開發(fā)商、已購房者等利益群體的利益，采用的帶有投機性的“中庸思維”，采取的依然是相對“保守療法”措施。

就連此次新政策，政府深化調(diào)控的主要措施，也只要是行政手段和強化了的信貸調(diào)控政策，完善差別化的住房信貸政策。

此前討論了多年的物業(yè)稅事實上已經(jīng)是無果而終，代之而起的房產(chǎn)稅目前也依然只是高懸未著。對通貨膨脹、負利率現(xiàn)狀等繼續(xù)“容忍”乃至“放任”，并沒有采取加息等措施來旗幟鮮明地打擊通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫膨脹。

因此說，雖然政府這次新政策相對強化了房地產(chǎn)調(diào)控，對公眾的市場心態(tài)和房價預(yù)期產(chǎn)生了一定的效果，但目前公眾還無法準確量化出政策可能對市場成交量以及房價所可能產(chǎn)生的效果。本文作者陳真誠認為，事實上，公眾在對房市走勢和房價預(yù)期觀望的同時，也對政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以觀望。這樣，如果政府不繼續(xù)采取更強力的措施以深化調(diào)控，房價預(yù)期很可能繼續(xù)堅挺，下調(diào)的幅度和速度將依然有限。

未來應(yīng)通過有效的經(jīng)濟手段來深化調(diào)控

接下來，政府如果要采取更強力的措施以深化調(diào)控，切實讓高高在上的房價降下來，除繼續(xù)強化信貸調(diào)控政策和行政手段外，更應(yīng)采取更有力的市場調(diào)控措施：

首先，強化稅收調(diào)控手段，加大稅收調(diào)控力度，加快出臺、實施房產(chǎn)稅實征方案。同時，要防止出現(xiàn)這種情況：如果采取一套免征、稅率過低的方案，就可能導(dǎo)致有限的稅金最終轉(zhuǎn)嫁到租房者身上。否則，其結(jié)果將可能是，不但對持房者產(chǎn)生不了調(diào)控作用，未能達到所設(shè)想的通過增加持房成本而調(diào)控房地產(chǎn)的目的，相反卻可能推高租金。

其次，在經(jīng)歷一段經(jīng)濟增長時期、經(jīng)濟總量基礎(chǔ)增大后，政府應(yīng)正視經(jīng)濟增長速度可能正?；啪彽氖聦?，不妨合理下調(diào)經(jīng)濟增長速度的目標。

應(yīng)該說，時至如今，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢和國內(nèi)經(jīng)濟現(xiàn)狀較此前多年已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，政府未必一定要設(shè)立確保經(jīng)濟增長速度達到8%或10%甚至以上的目標。事實上，即便將增長速度下調(diào)至5%或6%，也將是世界上經(jīng)濟增長速度最快的國家之一。

可以預(yù)期，一旦政府合理下調(diào)宏觀經(jīng)濟增長速度目標，提高讓老百姓切實受益在社會經(jīng)濟大盤中的份量，公眾對房地產(chǎn)市場的心態(tài)、房價預(yù)期將會產(chǎn)生相當大的變化，有利于房價調(diào)控，其效果甚至?xí)瘸雠_任何一個專門性的房地產(chǎn)調(diào)控政策要強。

第三，政府應(yīng)正視中國社會經(jīng)濟實際情況，正視社會保障確實不力、老百姓對養(yǎng)老著落的擔憂的現(xiàn)實和老百姓儲蓄的習(xí)慣，科學(xué)看待刺激消費、刺激經(jīng)濟增長與容忍老百姓習(xí)慣性儲蓄的關(guān)系，容忍老百姓保持一定的儲蓄，并讓老百姓能通過儲蓄獲取合理的利息回報。

第四，政府應(yīng)合理壓縮貨幣投放和信貸規(guī)模，適當、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產(chǎn)泡沫。近年來，政府采取非常寬松的貨幣政策，社會流動性過剩，民間資金充裕，客觀上成為了推動房價上漲的重要因素。而且，這些因素對房地產(chǎn)等市場的影響力會持續(xù)多年。

第五，及時采取加息措施，逐步使負利率轉(zhuǎn)正，打擊通貨膨脹。

為刺激經(jīng)濟增長，確保經(jīng)濟增長速度，多年來政府客觀上一直在實行不同程度的通貨膨脹、投資過熱、經(jīng)濟泡沫和間歇性負利率的政策。

作為資金價格的利率，對調(diào)節(jié)資金配置、資源配置、通脹或通縮、財富二次分配以及影響資產(chǎn)價格等方面起著重要作用。從統(tǒng)計局公布的CPI數(shù)據(jù)與一年期的銀行存款利率對照來看，從2月份開始，CPI已經(jīng)連續(xù)7個月高于一年期定存利率2.25%，負利率已經(jīng)持續(xù)了7個月。

目前，通貨膨脹日趨嚴峻，銀行利率持續(xù)為負，是兩個無法回避的最現(xiàn)實問題?，F(xiàn)實性的通貨膨脹，持續(xù)而嚴重的負利率，客觀上會扭曲公眾的消費和投資心理以及實際行為決策，會在一定程度上推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格泡沫，拉升資產(chǎn)價值估值。

盡管目前房地產(chǎn)調(diào)控還在進行中，但如果政府繼續(xù)維持低利息、負利率、高通脹，從確保財富保值或資產(chǎn)升值等角度而言，老百姓投資買房可能依然是有利可圖的，這樣就導(dǎo)致老百姓采取逆政府調(diào)控的投資行為，將諸多資金投入到購買房地產(chǎn)，以求實現(xiàn)財產(chǎn)保值增值，對抗通貨膨脹。其結(jié)果將是，進一步推高本來已經(jīng)很高了的房價、地價水平，對沖已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不利于房地產(chǎn)調(diào)控。因此說，將來政府如要繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控，就應(yīng)及時加息，不能繼續(xù)維持負利率。

據(jù)悉，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控還留有更嚴厲的后招。在后備調(diào)控政策中，就包括了實征房產(chǎn)稅和直接加息等經(jīng)濟措施……

蘭州典范

2011年3月25日，甘肅省蘭州市公布了房價調(diào)控目標。據(jù)介紹，今年蘭州市房價控制目標是新建商品住房價格漲幅不超過9%。按照甘肅省已經(jīng)出臺的樓市調(diào)控政策，甘肅省其他市州確定的新建住房價格漲幅將低于9%。

在今年的樓市調(diào)控政策中，甘肅省首次提出在全省各市州實行商品房價格區(qū)域控制。今年甘肅省各市州要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本市州年度新建住房價格控制目標，并于3月25日前向社會公布。

同時，在甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下，省會蘭州市確定了新建住房價格控制目標，并要求其他市州確定的新建住房價格漲幅不高于蘭州市，因而甘肅省其他市州確定的新建住房價格漲幅將低于9%。

調(diào)控目標

聽取民意

為切實將住房價格控制在合理水平，2011年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地在落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)，確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見，使各地調(diào)控目標的制定科學(xué)合理，并取得社會的認同和支持。

已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖?，并根?jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。

各地情況

上海版房價調(diào)控目標，可能成為北京、廣州和深圳等一線城市的復(fù)制樣本。2011年3月29日公布的深圳房價調(diào)控目標與上海幾乎完全相同，均提出房價漲幅要低于本年度GDP和人均可支配收入的增長速度。

截至3月29日，上海、北京、廣州和深圳這四個一線城市均已出臺或者確定年度房價控制目標。業(yè)內(nèi)人士指出，從一線城市的房價調(diào)控方案可看出，地方政府的態(tài)度發(fā)生了從“遏制”到“默認”的轉(zhuǎn)變。截至2011年3月29日18時，包括京、津、滬、渝4個直轄市，以及內(nèi)地27個省會城市在內(nèi)，只有14個城市公布“限漲令”，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市中，只有三個城市公布了目標。已公布調(diào)控目標的省會城市中，鄭州、太原、濟南、西安、海口等均將控制目標與GDP增幅或人均可支配收入增幅掛鉤。這些城市今年年初設(shè)定的GDP增幅預(yù)期大都在10%上下。

29日，一線城市房價調(diào)控目標集中出臺。北京市政府明確提出：2011年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。深圳和廣州則目標一致，即2011年全市新建住房價格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。29日晚間，北京市政府公布了今年新建普通住房價格控制目標，明確指出今年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。京版房價調(diào)控既指向了價格目標，又突破了價格領(lǐng)域。價格目標的設(shè)定意味著今年增量普通住房價格不僅難以得到繼續(xù)上漲的行政許可，而且還將實質(zhì)下降。關(guān)于保障性住房的政策重述也凸現(xiàn)了繼續(xù)加快住房體系的比重調(diào)整的決心。這意味著土地和資金資源將更大幅度地向民生性突出的保障房領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。整體而言，京版方案呈現(xiàn)出的是對中低收入群體住房需求的政策關(guān)注。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會3月29日在其官方網(wǎng)站上公布有關(guān)公告，確定今年新建住房價格控制目標為：2011年全市新建住房價格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。公告說，深圳將堅決打擊房地產(chǎn)投機行為，遏制房價過快上漲，確保年度新建住房價格控制目標的實現(xiàn)。

同一天，廣州版目標出爐：堅決貫徹落實國家和省的房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年新建住房價格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

“若提出降價，沒有信心能實現(xiàn)”

中央政府要求各地在一季度末提出房價調(diào)控的目標，本意是讓地方政府結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和居民承受能力，確定一個約束性的、有壓力的指標，并通過與目標關(guān)聯(lián)的問責，督促地方政府堅決落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，務(wù)求實效。