房價是指特定時間段內房產的市場價值。樓盤的價格定位由多種因素構成。

 2010年3月全國38城市房價排行

據城市房產網站監(jiān)測數據顯示，3月份隨著房地產交易政策的逐步穩(wěn)定和明朗，全國主要城市房價比2009年12月仍然繼續(xù)上漲，其中原因之一是二手房交易所得稅變相加到房價中。

可以反映個人房產投資者具有極大的市場變化承受能力，供房資金沒有任何壓力。如果調控房價下跌或者減少房產投資，控制存量房閑置是行之有效的主要辦法。

2010年3月全國38城市房價排行

城市 2010年3月平均房價 同比上月 同比2009年12月 1上海 23401 -0.67% 13.42% 2北京 20801 13.79% 14.89% 3杭州 18399 -1.87% -1.82% 4深圳 15021 1.32% 3.32% 5寧波 14587 6.48% 8.57% 6南京 12492 5.57% 11.06% 7天津 11508 3.41% 0.16% 8廣州 11095 -0.50% 10.63% 9廈門 10792 3.04% 0.42% 10大連 10112 2.88% 5.05% 11福州 9619 1.12% 5.76% 12珠海 9509 1.74% 8.35% 13青島 9459 9.47% -2.87% 14蘇州 9143 6.59% 13.68% 15?？? 8364 -5.33% 65.66% 16成都 7658 1.61% 5.26% 17無錫 7313 -0.99% -1.67% 18哈爾濱 7252 -3.70% 4.54% 19濟南 7060 2.50% 7.02% 20昆明 6600 6.54% 7.42% 21南寧 6402 2.06% 6.15% 22武漢 6191 0.23% 8.16% 23揚州 6155 4.98% 8.23% 24南昌 5982 0.05% 2.27% 25東莞 5950 3.14% 3.21% 26蘭州 5793 3.23% 4.40% 27重慶 5673 2.53% 7.48% 28鄭州 5634 6.42% 8.79% 29太原 5607 2.21% 2.69% 30西安 5574 3.80% 5.73% 31沈陽 5514 0.62% 3.20% 32合肥 5466 3.00% 8.47% 33長沙 5356 -1.38% 8.31% 34石家莊 5086 2.38% 2.91% 35貴陽 4856 1.91% 1.08% 36長春 4458 4.62% 8.05% 37呼和浩特 4073 5.82% 4.37% 38吉林市 3781 1.53% 5.09%

城市 2010年3月平均房價 同比上月 同比2009年12月

19濟南 7060 2.50% 7.02%

樓盤價格定位原則

樓盤的價格定位是一個很重要的而且很復雜的事情，針對這個問題，開發(fā)商往往會研究很長的時間，一般的情況下，開發(fā)商會從以下幾個方面去考慮。

一.項目自身價值要素分析

1、舒適要素

戶型 針對目標客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設計側重住家的舒適性。

配套 會所、娛樂、購物、休閑、餐飲場所設施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設施配備恰當。

環(huán)境規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。

2、便利要素

出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數條公交路線經過項目，有充足的停車位。

生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。

子女教育方便 幼兒園、小學、中學距離適中，教育質量較好。

3、健康衛(wèi)生要素

A、無有害氣體、煙塵、噪音污染;

B、有完善的供水、供電、煤氣系統;

C、日照充足、通風良好。

4、品牌要素

開發(fā)商、建筑商、設計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。

5、物業(yè)管理要素

安全 防火、防盜、交通安全，各項措施周密 。

服務 日常服務、家政服務、酒店式服務 。

文化氛圍 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍。

二.周邊因素

根據市場調研分析周邊樓盤，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現要素的對比分析，再根據地區(qū)整個樓盤的走勢即供求關系的分析，確定合理的價格。

三.其他因素

包括政策、經濟等各種其他因素。

國際上公認的房價上的“合理的價格水平”

國際上公認的房價上的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。這里應該指出的是，歐美等發(fā)達國家公民用3-6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們人均30平方米的小康水平要大得多。就拿美國來說，前幾年它的家庭新建成房屋平均面積就達到2,114平方英尺，一般人家戶均也在220平方米左右，相當于人均擁有住房70平方米左右。而且他們所計算的“面積”，都是實實在在的“使用面積”，走廊、閣樓和涼臺等都不在計算之列。

2006年初，韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。首都首爾地區(qū)稍高，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。

另據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75——80平米(相當于我們90——100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，加停車位售價也才3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比也計算在4.5-5左右。按照國際慣例，當一個地方房價收入比超過5的時候，就被認為該城市房屋購買力“極低”;超過6的時候，就會被公認為屬于房地產泡沫區(qū);當房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區(qū)”。

我們以國家統計局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據，按照三口之家90平方米的小康住房為標準，得出的結論就是：買一套90平方米“合理價格”的國民住宅，全國的均價應該為248148元，每平方米為2757.2元(按此要求，開發(fā)商的利潤也超過了10%)。而這樣的價格，比現在全國城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價格水平，低了三分之一左右。按照目前中國的消費水平，讓居民一生為一套房子打拼是一件困難的事，而政府為拉動內需只會導致房價下降，因為房價太高會直接影響居民對其他用品的消費。如果一個社會80%的人買不起房，就不可能拉動內需，而是應該考慮增加軍隊和警察了。

這表明，全國城鎮(zhèn)的房價要回歸到“合理價格”水平，至少要比現在的房價下降三分之一以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費就成為一句空話。需要特別指出的是，由于各地情況的不同，大城市和沿海發(fā)達地區(qū)的房價下降的幅度應該更大，像北京上海等大城市房價要下降二分之一左右才能談得上是“合理價格”;而西部等地區(qū)房價水平本來就不是很高的地方，下降的空間可能稍小一些。但核心只有一個，就是每個城市和地區(qū)的房價收入比，最多不能超過15倍。目前一線城市房價下降的絕對值高于二、三線城市，這就導致一線城市的家居零售行業(yè)競爭的激烈程度大于二、三線城市，這就能解釋一線城市的家居賣場打折率遠高于二、三線城市。

在經濟危機中也是百姓與房地產商的博弈，從現在的結果看來，政府出臺了有利于房地產發(fā)展的政策，表明消費者在博弈中取得了勝利，從而助長了消費者的博弈心態(tài)。消費者在低利率和物價上漲的同時，期待的是房價能夠下跌，更多中下階層的消費者盼望的是經濟適用房和廉租房政策的出臺，因此持幣觀望是2009年房地產行業(yè)的一大主要特征。由于房地產業(yè)是家居行業(yè)的上游行業(yè)，對于房地產產生的影響傳到到家居行業(yè)會有6-8個月的時間，這就意味著家居行業(yè)會比去年更加冷清，預計到2010年5月份會觸底。

《2010年1月十大最高房價城區(qū)排行》

1、北京市西城區(qū) 33725

2、上海市靜安區(qū) 32200

3、深圳市羅湖區(qū) 31996

4、溫州市甌海區(qū) 31000

5、杭州市西湖區(qū) 26820

6、南京市玄武區(qū) 21000

7、天津市和平區(qū) 18741

8、成都市高新區(qū) 18663

9、廣州市天河區(qū) 18408

10、三亞市區(qū) 18000

房價泡沫

2000年

以來進入本世紀，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出臺多項優(yōu)惠政策，以期望房地產業(yè)成為新興的支柱產業(yè)。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早于上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產于1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的，這只是長期計劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發(fā)布了所謂121號文件以加強房地產投資管理牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以后，國務院發(fā)布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進，直到2005年年初達到頂峰。

2005年

以來中央政府采取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發(fā)布的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該意見規(guī)定，“對2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查”，“對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額征收營業(yè)稅”，“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的沖擊非常明顯，大量消費者持幣待購，對市場有很強的下降期望。截至條目編制時，上海的房價已經回穩(wěn)，上漲趨勢不再明顯，成交亦開始萎縮。

2010年

天價房地產已經成為多數國人的惡夢，絕大多數淪為“房奴”階層，拋開外面精彩的世界，只有在互聯網虛擬的社區(qū)中尋找精神的寄托，而房地產已成為必談的話題。

就溫州集資建房個案進行了一個簡單的數據對比與分析，但找不到天價房地產應該從哪里下手把他降下來。很多人從法律的角度尋求解決之道，什么征收暴利稅之類的，但天價房地產鏈條中，一個個被分散的產業(yè)環(huán)節(jié)和市場主體，就沒有哪一家構成暴利的要件：利潤率超過100%。實際上，圍繞市場主體尋找答案，任志強都一一地告訴了社會：房價沒有暴利，企業(yè)家不是慈善家，還得還上漲。

去年底以來，國家為了控制房地產價格的飆漲，曾經提到了一個責任政府的字眼，即省一級政府要對控制本省房地產價格負總責。中央的指定的責任主體難道不是有的放矢嗎?應該不會。但是，卻沒有用。在百思不得其解之中，今天看到這一則新聞，卻使我茅塞頓開。一番判讀之后，想讓房價降下來，我覺得很難。

據2010.4月6日《中國經濟周刊》報道：據一位消息人士透露，由財政部牽頭制定的關于“地方融資平臺相關監(jiān)管意見”(下稱“意見”)，將延后發(fā)布甚至不排除“夭折”的可能。該消息人士稱，該意見的部分條款受到了來自地方政府方面的抵制，“地方政府對于意見當中出現的一些強硬措辭表示出了‘不滿’。”

報道稱，記者從監(jiān)管層得到的一組數據顯示，截至2009年年底，在有統計數字的31個省、市、自治區(qū)中，只有黑龍江、內蒙古、新疆、西藏、山西、河南、貴州、寧夏的平臺貸款債務率(平臺債務合計/本省GDP)低于60%，有10個省市甚至超過了100%。業(yè)內人士指出，一些城市的地方政府依托政府融資平臺等方式過度舉債已接近極限，債務率已高達150%以上，個別縣市債務率已經超過400%。這些錢大量投向了政績和‘面子工程’的項目，諸如城市美化、亮化工程。

從這則新聞中可以看出，地方政府通過融資平臺，已經背負了大量的低效益回報的融資債務，除了述及的經濟相對欠發(fā)達的八個省以外，其它省市都超過了當地GDP的60%;保守估計，全國地方政府融資債務超過20萬億。在“