房產(chǎn)泡沫-簡(jiǎn)介

一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。

主要特征

主要特征有：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個(gè)方面：投資者過(guò)度投機(jī);消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)測(cè)偏高;銀行信貸非理性擴(kuò)張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。

理論化定義

一個(gè)最理論化關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的:“指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符)，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮?！?/p>

相關(guān)漫畫——房產(chǎn)泡沫

也有專家指出，房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房?jī)r(jià)比較高，空置率比較高”，房?jī)r(jià)高得遠(yuǎn)離市場(chǎng)和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。實(shí)際上不是房?jī)r(jià)比較高，而且房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購(gòu)買力。

房?jī)r(jià)的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價(jià)和整體物價(jià)水平一樣，所以我在回答一些人的質(zhì)疑時(shí)非常簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)泡沫就是房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅是絕對(duì)價(jià)位高，而且是相對(duì)價(jià)位高，高得整個(gè)社會(huì)無(wú)法承受，也許一兩年可以承受，但長(zhǎng)期無(wú)法承受。投資過(guò)熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟(jì)，而一個(gè)行業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)特別是伴隨著價(jià)格的過(guò)度虛高就是一種行業(yè)增長(zhǎng)的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。

有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過(guò)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格上漲來(lái)表現(xiàn)，如汽車和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時(shí)，其自身的價(jià)格(產(chǎn)品的價(jià)格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費(fèi)需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價(jià)格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過(guò)股票價(jià)格來(lái)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房?jī)r(jià)與股價(jià)同時(shí)得到反映，如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價(jià)格沒有表現(xiàn)主要有兩個(gè)原因：一是整個(gè)股市低迷，抑制了房地產(chǎn)股的炒作，二是盡管房地產(chǎn)繁榮，但我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)普遍都不好。

判斷標(biāo)準(zhǔn)

我們把判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)歸納為“五高”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)，消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。

這“五高”之間一般是有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性的，不僅是高，而且是持續(xù)性的“高”。我們所定義的持續(xù)標(biāo)準(zhǔn)是連續(xù)2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費(fèi)超高增長(zhǎng)是指房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的年增長(zhǎng)率超過(guò)GDP增長(zhǎng)率的2倍以上;而房?jī)r(jià)高一是絕對(duì)價(jià)位高，二是短期內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)達(dá)到或接近2位數(shù);房地產(chǎn)投資所占比重高指超過(guò)25%以上;房?jī)r(jià)收入比高是指超過(guò)6:1甚至是超過(guò)8:1。按以上標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)的確出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，而且在一些地區(qū)還比較嚴(yán)重。

我國(guó)的房產(chǎn)泡沫形勢(shì)

投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)

房地產(chǎn)投資已連續(xù)三年保持接近或超過(guò)20%的增長(zhǎng)，且呈現(xiàn)逐年加快的趨勢(shì)，據(jù)此，可以認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)了較明顯的過(guò)熱傾向。2000年我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.5%，2001年上升到27.3%(另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣月度數(shù)據(jù)為25.3%)，2002年1-11月增長(zhǎng)28.3%。其中住宅投資增長(zhǎng)更快，2000年增長(zhǎng)25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。從區(qū)域上，東部地區(qū)投資過(guò)熱則更為明顯，3年分別增長(zhǎng)21.7%、25.2%和28.2%，這一持續(xù)三年高達(dá)20%的投資增長(zhǎng)是在基數(shù)較高的狀況下實(shí)現(xiàn)的;中西部地區(qū)盡管也連續(xù)3年保持了高增長(zhǎng)，但因?yàn)榛鶖?shù)低，處于房地產(chǎn)發(fā)展的初期，其過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)可定為35%-40%以上。

消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)

商品房銷售額增長(zhǎng)持續(xù)4年保持20%的高增長(zhǎng)，其中2000-2002年連續(xù)3年增幅達(dá)到30%左右，這表明，全國(guó)總體住房消費(fèi)已出現(xiàn)過(guò)熱傾向。1999年商品房銷售額增長(zhǎng)23.9%，2000-2001年則分別增長(zhǎng)30.1%、29.4%，2002年前11個(gè)月增長(zhǎng)則繼續(xù)加快，達(dá)37.4%。

房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下

本輪房地產(chǎn)景氣增長(zhǎng)中，各地房?jī)r(jià)普遍上了一個(gè)大臺(tái)階，在一些投資和消費(fèi)過(guò)熱的地方(多數(shù)為沿海地區(qū))，房?jī)r(jià)暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費(fèi)者的承受能力(見表2-1-1)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在地區(qū)間有較大差異，總體是東部省市持續(xù)大幅增長(zhǎng)，中西部地區(qū)中少數(shù)地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快，但多數(shù)中部地區(qū)房?jī)r(jià)增幅明顯小于全國(guó)平均水平。

1997-2002年，商品住宅銷售價(jià)格漲幅最快(且均超過(guò)30%)的地區(qū)有廣西(54.43%)、云南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陜西(30.67%)和浙江(30.41%)。在這11個(gè)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)30%的地區(qū)中，東部有5個(gè)、西部有4個(gè)、中部?jī)H為2個(gè)。中部地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)位和增幅均明顯小于全國(guó)，且兩個(gè)房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)都是過(guò)去房?jī)r(jià)過(guò)低(特別是河南省)。

價(jià)格上漲最多的地區(qū)是東部地區(qū)和西部地區(qū)，東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高的地區(qū)集中在華東地區(qū)，實(shí)際上廣東、北京住房投資和消費(fèi)過(guò)熱在近幾年的價(jià)格上升中無(wú)法得到真實(shí)的反映，這是因?yàn)橐皇欠績(jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)不是按加權(quán)平均計(jì)算的，存在統(tǒng)計(jì)上的平均價(jià)格偏低的問(wèn)題，二是北京、廣東房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)格很高，其大幅漲價(jià)在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價(jià)格便上升了41.59%。西部地區(qū)房?jī)r(jià)上升最快的地區(qū)為陜西、云南，云南既是受西部大開發(fā)的影響，也是受世界園藝博覽會(huì)舉辦的影響。實(shí)際上重慶及四川房?jī)r(jià)漲幅在這期間并不顯著，但平均值掩蓋了局部地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，重慶市區(qū)和四川成都市房?jī)r(jià)上漲十分迅猛。總體而言，從房?jī)r(jià)上漲過(guò)快反映的房地產(chǎn)熱主要集中在北京、華東沿海地區(qū)、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陜西西安、云南等。

房地產(chǎn)投資所占比重高

從房地產(chǎn)投資比重來(lái)看，最近幾年來(lái)，全國(guó)總體上房地產(chǎn)投資占全部投資(不包括集體和個(gè)體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過(guò)度傾向。2002年1-11月房地產(chǎn)投資占全部投資的比重達(dá)23.85%，而1998年為17.12%，四年時(shí)間提高了6.73個(gè)百分點(diǎn)。投資過(guò)度依賴于房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)是一大隱患，在一些地區(qū)這一問(wèn)題變得越來(lái)越突出。投資和經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴于房地產(chǎn)的地區(qū)多數(shù)集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和少數(shù)西部地區(qū)。

整個(gè)東部地區(qū)2002年前11個(gè)月房地產(chǎn)投資占全部投資的比重已超過(guò)了30.78%，因此當(dāng)前東部地區(qū)整體上存在房地產(chǎn)投資過(guò)度問(wèn)題。以北京最高，房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達(dá)60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過(guò)了20%。像北京房地產(chǎn)投資占總投資的比重已超過(guò)了60%，比上年提高了3.24個(gè)百分點(diǎn)，如果住房消費(fèi)增長(zhǎng)明顯回落，將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅回落，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問(wèn)題。

這一指標(biāo)是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)投資是不是過(guò)高的重要尺度，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的高增長(zhǎng)，如果是與投資比重過(guò)高相結(jié)合的，那么就可以肯定其存在投資過(guò)熱或過(guò)度的問(wèn)題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過(guò)20%，在一段時(shí)間出現(xiàn)投資和消費(fèi)的高增長(zhǎng)，同時(shí)價(jià)格上升也不是很快，那么，仍然不能講是過(guò)熱，但有可能出現(xiàn)的情況是這些地區(qū)內(nèi)局部地區(qū)可能出現(xiàn)過(guò)熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。按這一指標(biāo)分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資已明顯出現(xiàn)了過(guò)熱的傾向;其他地區(qū)過(guò)熱出現(xiàn)在局部地區(qū)，主要是省會(huì)或其他大城市。

房?jī)r(jià)收入比明顯偏高

目前我國(guó)總體上房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，短期內(nèi)購(gòu)買力不足問(wèn)題將越來(lái)越突出。不少學(xué)者用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量是否存在泡沫，實(shí)際上不完全正確，或者不夠全面。房?jī)r(jià)收入比高有兩層意義，一是指由于價(jià)格上升比居民收入增長(zhǎng)快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比逐年上升，并上升到一個(gè)前所未有的高度;二是指靜態(tài)的高，只是表明購(gòu)買力不足而已，如一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，一套中檔商品房的價(jià)格假定為20萬(wàn)元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當(dāng)?shù)停鐬?000元，三口之家家庭收入為9000元，那么此時(shí)的房?jī)r(jià)收入比便高達(dá)20倍以上，如果用這一靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量這個(gè)地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結(jié)論是相當(dāng)?shù)目隙?，但?shí)際上在這種情況下不一定形成泡沫，因?yàn)檫@一地區(qū)可以沒有什么人來(lái)購(gòu)買這些商品房，只有當(dāng)在房?jī)r(jià)收入比高的情況下，人們?cè)谕顿Y或投機(jī)的驅(qū)動(dòng)下冒風(fēng)險(xiǎn)大量購(gòu)置這樣的商品房時(shí)，才可能認(rèn)定是泡沫，即房?jī)r(jià)收入比必須與高的需求增長(zhǎng)率同時(shí)發(fā)生時(shí)，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點(diǎn)，才造成了如一些人研究得出西部地區(qū)泡沫大于東部的結(jié)論。

我們認(rèn)為，目前統(tǒng)計(jì)上的房?jī)r(jià)是一個(gè)不太準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在許多地方大家都感覺到房?jī)r(jià)大幅攀升，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果卻增長(zhǎng)不多，例如，北京地區(qū)這幾年房?jī)r(jià)仍然是上漲的，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示是下降的，正因?yàn)槿绱?，在?duì)房?jī)r(jià)收入比做縱向比較時(shí)要特別小心，如1998年我國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比都高于目前數(shù)據(jù)，也許在一些地區(qū)真的如此，但實(shí)際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問(wèn)題，但做靜態(tài)的橫向比較是可以說(shuō)明問(wèn)題的。

2002年房?jī)r(jià)收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區(qū)有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陜西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3)。大致可以認(rèn)為這些地區(qū)或它們的一些城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)過(guò)熱的問(wèn)題。但這一指標(biāo)還要與其他指標(biāo)結(jié)合著看，如統(tǒng)計(jì)上的房?jī)r(jià)是否真正地反映實(shí)際房?jī)r(jià)，而且要與投資和消費(fèi)增長(zhǎng)的情況相結(jié)合分析。

綜合以上“五高”標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象，這些地區(qū)主要集中在東部地區(qū)，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數(shù)西部地區(qū)如重慶、四川、陜西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現(xiàn)象。

我國(guó)現(xiàn)狀

中國(guó)社科院2010年12月8日發(fā)布《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》。報(bào)告顯示，今年我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)泡沫程度偏大，部分城市房?jī)r(jià)泡沫程度過(guò)大。

住房綠皮書

綠皮書通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%—50%之間，8個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%—30%，9個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)。

綠皮書顯示，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價(jià)格比例的50%以上。

住宅價(jià)格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大，說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。綠皮書指出，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的預(yù)測(cè)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房?jī)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jī)r(jià)的走向。