住建部醞釀二次房改

摘要

二次房改，從08年6月份以來(lái)一些專家學(xué)者不斷提出，后終于引起了高層的注意。2009年10月，一個(gè)以住建部副部長(zhǎng)齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開始調(diào)研十年房改的得與失。探索住房制度該走一個(gè)什么樣的模式。

二次房改-簡(jiǎn)介

2008年6月份以來(lái)一些專家學(xué)者不斷提出的“二次房改”，作為住建部智囊團(tuán)成員的住建部政策研究中心副主任秦虹也曾公開表示：房地產(chǎn)制度建設(shè)滯后。房改跡象已然很明顯，由此引發(fā)的疑問(wèn)是，“二次房改”是重新回到過(guò)去的老路，還是在現(xiàn)有市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上對(duì)住房制度進(jìn)行調(diào)整。無(wú)論是專家學(xué)者還是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們?cè)诮邮苡浾卟稍L時(shí)均表示：市場(chǎng)化依然是大趨勢(shì)。

上述知情人表示，住建部限于職能，對(duì)于房?jī)r(jià)的控制有些力不從心，尤其是土地和信貸。鑒于此，此次房改路徑將會(huì)從住建部調(diào)研開始，而后可能會(huì)由國(guó)務(wù)院出面設(shè)立住房改革協(xié)調(diào)小組來(lái)統(tǒng)一部署。

二次房改-背景

中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房貨幣化補(bǔ)貼政策與市場(chǎng)房租房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)。對(duì)于城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民來(lái)說(shuō)，住房貨幣化早就名不符實(shí)，住房保障只能依賴政府。而政府很難有足夠財(cái)力對(duì)多數(shù)居民提供住房保障，隨著時(shí)間推移和新職工增多，這一矛盾將更加突出。中國(guó)需要重新審視城鎮(zhèn)居民住房體制，考慮啟動(dòng)‘二次房改’。

“中國(guó)目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進(jìn)行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進(jìn)行越好。”專家劉慧勇說(shuō)。

首先，貨幣化補(bǔ)貼政策與市場(chǎng)房租房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)。切實(shí)可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個(gè)條件：一是住房實(shí)物供給充分，二是貨幣化住房補(bǔ)貼的數(shù)額能夠跟上房?jī)r(jià)和房租的實(shí)際漲幅。在1998年決定實(shí)行貨幣化改革時(shí)，中國(guó)并不具備上述兩個(gè)條件。

其次，保障性住房建設(shè)與供給缺乏制度保障。中國(guó)現(xiàn)行住房保障制度，目標(biāo)和供給對(duì)象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說(shuō)，城鎮(zhèn)居民住房保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進(jìn)入城鎮(zhèn)長(zhǎng)期務(wù)工人員。在實(shí)施過(guò)程中，許多城市都面臨無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象的尷尬局面，政府很難有效地核實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者的實(shí)際收入水平。

再次，禁止單位提供住房實(shí)物保障也存在弊端：一是無(wú)法就近上班的城市職工將與日俱增;二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展;三是職工上下班時(shí)間長(zhǎng)，增加疲勞，降低效率，對(duì)單位也不利;四是削弱保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動(dòng)性與分配使用合理性;五是保障性住房建設(shè)與供給的責(zé)任全由政府擔(dān)負(fù)，難免漏洞百出。

二次房改-14名專家聯(lián)名上書

2009年9月一則二次房改方案提交國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新聞，攪動(dòng)了業(yè)界和社會(huì)關(guān)于房?jī)r(jià)大討論的輿論氛圍。14位房地產(chǎn)界專家聯(lián)名上書，建議進(jìn)行二次房改，并提交了二次房改的意見稿。 這份來(lái)自民間、旨在實(shí)現(xiàn)中國(guó)人“住有所居”夢(mèng)想的二次房改建議，發(fā)起人便是遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處原副處長(zhǎng)、住宅法專家李明。李明認(rèn)為中國(guó)的第一次房改取得了很高的成績(jī)，但是發(fā)展到今天也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，一是政府理論錯(cuò)位，以住房全面市場(chǎng)化理論排斥住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品理論，重增長(zhǎng)輕民生;其次是隊(duì)伍錯(cuò)位，以開發(fā)商為基本隊(duì)伍壟斷經(jīng)營(yíng)，排斥政府非營(yíng)利公益性的建房機(jī)構(gòu)的住房保障職能，“親商不親民”;三是服務(wù)錯(cuò)位，制定政策服務(wù)于開發(fā)商的利益和政府自身利益，官商聯(lián)手與民爭(zhēng)利。

二次房改-核心內(nèi)容

二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。概括起來(lái)，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”(三三制)。

三種住房制度指的是，針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房 (論壇 新聞)制度和針對(duì)高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實(shí)行定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案的四定兩競(jìng)方式，是二次房改實(shí)現(xiàn)的一個(gè)必要條件，根本目的是為了解決中間階層的夾心層問(wèn)題。

二次房改-調(diào)研組成立

2009年10月，一個(gè)以住建部副部長(zhǎng)齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開始調(diào)研十年房改的得與失。住建部一知情人士透露“目的在于謀劃下一步住房制度該走一個(gè)什么樣的模式?！?/p>