2007年8月教育部公布的171個(gè)漢語(yǔ)新詞之一，北京市首個(gè)“限價(jià)回購(gòu)”地塊朝陽(yáng)區(qū)白家莊寫字樓以及商業(yè)用地正式在北京市國(guó)土資源局土地交易中心掛牌交易。中原地產(chǎn)首塊帶“回購(gòu)”條件的地塊———白家莊地塊悄然成交，原“地主”土地一級(jí)開發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以80854.84萬(wàn)元競(jìng)得?，F(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)想中的競(jìng)價(jià)，參與報(bào)價(jià)的三家其他開發(fā)商都自動(dòng)棄權(quán)，放棄了本來(lái)預(yù)定在北京市土地交易市場(chǎng)大廳舉行的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，白家莊地塊悄然回到原地主手中。

回購(gòu)地-規(guī)則約定

在競(jìng)買規(guī)則第16條中約定：“在該宗地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司(即土地一級(jí)開發(fā)商)以人民幣12000元每平方米的價(jià)格

回購(gòu)地-回購(gòu)地簡(jiǎn)介

據(jù)了解，該地塊原為“8·31”大限前未能平整完畢的出讓土地，因?yàn)橐患?jí)開發(fā)商支付了大量的拆遷成本，北京市相關(guān)部門允許了一級(jí)開發(fā)商以低價(jià)回購(gòu)成熟物業(yè)的方式“找平”支出。但不少開發(fā)商質(zhì)疑此措施的公平性。

回購(gòu)地-運(yùn)做辦法

非任潘二人神秘買家8億掛牌北京首個(gè)限價(jià)回購(gòu)地

北京首個(gè)帶有“限價(jià)回購(gòu)”條款的出讓地塊———“朝陽(yáng)區(qū)白家莊地塊”在掛牌7天無(wú)人問(wèn)津后，終現(xiàn)第一個(gè)神秘掛牌者。公示信息顯示，這第一次的報(bào)價(jià)為79654.84萬(wàn)元，此價(jià)格為該地塊掛牌底價(jià)。

根據(jù)掛牌規(guī)則，從第一個(gè)掛牌時(shí)間起，11個(gè)工作日后的下午3點(diǎn)是掛牌截止時(shí)間。如有多家掛牌，則進(jìn)入競(jìng)標(biāo)階段，如果只有一家企業(yè)掛牌，則以掛牌價(jià)摘牌。因此，懸念叢生的白家莊地塊，最晚將在2006年10月31日得出出讓結(jié)果已成定局。

該地塊之所以備受關(guān)注，源于掛牌文件中關(guān)于回購(gòu)條款的規(guī)定，文件稱，物業(yè)建成后，一級(jí)開發(fā)商恒世華融公司將以每平方米12000元的價(jià)格，回購(gòu)5000平米的地上商業(yè)用房面積和8000平米的地上辦公用房面積。而根據(jù)市場(chǎng)人士介紹，這一地段的商用物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格最高可達(dá)4萬(wàn)元/平方米，以超底價(jià)賣回給一級(jí)開發(fā)商，二級(jí)開發(fā)商的損失至少在2億元以上。由此引來(lái)京城開發(fā)商關(guān)于“回購(gòu)條款有失市場(chǎng)公正”的大討論。就在昨天，潘石屹向記者明確表示，回購(gòu)條款不改，拿地企業(yè)基本沒(méi)有開發(fā)收益可言。

“掛牌等于說(shuō)明這家企業(yè)認(rèn)可了回購(gòu)條款帶來(lái)的損失?！币晃婚_發(fā)商表示。

是誰(shuí)最終接受了回購(gòu)條款，成為第一個(gè)吃螃蟹的人?昨天，記者致電北京市土地儲(chǔ)備整理中心了解，相關(guān)工作人員稱，按照規(guī)則，只公布最終的摘牌單位，其中每一次報(bào)價(jià)單位的名稱不能公開。

“可以肯定的一點(diǎn)是，掛牌人不是潘石屹和任志強(qiáng)?！币晃槐本┓康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者確認(rèn)，一直對(duì)該地塊表示高度關(guān)注的SOHO中國(guó)與華遠(yuǎn)集團(tuán)尚未出價(jià)。

回購(gòu)地-案例剖析

任志強(qiáng)、潘石屹：回購(gòu)地不該賣給一級(jí)開發(fā)商

打完嘴戰(zhàn)又坐一條板凳

一個(gè)因“限價(jià)回購(gòu)”引發(fā)的市場(chǎng)爭(zhēng)議并沒(méi)有因北京市國(guó)土資源局的一紙說(shuō)明有所緩解。

2006年10月17日，京滬若干開發(fā)商代表通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連線再次熱議這幅引起爭(zhēng)議的白家莊地塊。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹和華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)雖然博客上打嘴戰(zhàn)，這次卻又坐到一條板凳上。他們表示，雖然類似回購(gòu)的現(xiàn)象在一些城市的土地招拍掛市場(chǎng)已經(jīng)存在，但北京的問(wèn)題在于回購(gòu)方是純商業(yè)性質(zhì)的一級(jí)開發(fā)商，而不是地方政府。另外，回購(gòu)的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距過(guò)大，令平等參與競(jìng)爭(zhēng)的二級(jí)開發(fā)商無(wú)力承擔(dān)。

與此同時(shí)，開發(fā)商對(duì)地塊掛牌持謹(jǐn)慎態(tài)度。信息顯示，該地塊開始掛牌時(shí)間為2006年10月10日，但截至發(fā)稿時(shí)，仍無(wú)開發(fā)商掛牌。據(jù)規(guī)則，從第一家開發(fā)商掛牌時(shí)間起，11個(gè)工作日后的下午3點(diǎn)是掛牌截止時(shí)間。如果多家開發(fā)商掛牌則進(jìn)入競(jìng)標(biāo)階段，如果沒(méi)有一家掛牌，地塊出讓則可能無(wú)限期拖延。

2006年9月底，北京國(guó)土資源局公布，位于北京市CBD核心地段的辦公和商業(yè)用地白家莊地塊公開掛牌。掛牌文件中，“限價(jià)回購(gòu)”的說(shuō)法在北京首次亮相。文件稱，“同意恒世華融公司(即土地一級(jí)開發(fā)商)以12000元每平米的價(jià)格，回購(gòu)5000平米的地上商業(yè)用房面積和8000平米的地上辦公用房面積?！?/p>

文件公布后引來(lái)京城部分開發(fā)商的強(qiáng)烈反應(yīng)。任志強(qiáng)在博客網(wǎng)站以“賣母豬回購(gòu)種豬”為喻，暗指一級(jí)開發(fā)商收回了本已計(jì)入地價(jià)款的開發(fā)收益。“按我們的成本收益測(cè)算，如果把低價(jià)賣給一級(jí)開發(fā)商的損失算進(jìn)成本，這個(gè)項(xiàng)目基本沒(méi)有收益可言?！币患议_發(fā)商表示。根據(jù)他的保守估計(jì)，這一損失至少2億元?！斑@可能就是開發(fā)商無(wú)人參與掛牌的直接原因?！?/p>

回購(gòu)事件商談

對(duì)此，北京市國(guó)土資源局近日發(fā)布解釋說(shuō)明，稱兩部分回購(gòu)均由于此前恒世華融公司已經(jīng)簽訂相關(guān)回購(gòu)協(xié)議。其中與二級(jí)開發(fā)商嘉銘公司簽訂的協(xié)議，同意后者以10000元/平方米的價(jià)格回購(gòu)8000平方米的辦公用房，以補(bǔ)償嘉銘公司將9521平方米教育配套用地全部無(wú)償交移朝陽(yáng)區(qū)教委。另外，為補(bǔ)償拆遷范圍內(nèi)商業(yè)設(shè)施，恒世華融公司與北京京輝商貿(mào)公司簽訂協(xié)議約定，允許后者以10000元/平方米價(jià)格回購(gòu)該項(xiàng)目中5000平方米的商業(yè)面積。

但是，不少開發(fā)商并不認(rèn)可，稱由于北京恒世華融公司和北京嘉銘地產(chǎn)均為北京嘉銘投資(集團(tuán))有限公司的子公司，這與一級(jí)開發(fā)商直接獲利無(wú)異?！叭绻钦刭?gòu)，我們無(wú)異議，但是是一級(jí)開發(fā)商回購(gòu)，就不能理解?！比沃緩?qiáng)表示。

上海星海房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國(guó)亞介紹，類似的回購(gòu)條款在上海的土地招拍掛市場(chǎng)并非新鮮事。“不同的是，上海的回購(gòu)多是賣回給政府，而不是一級(jí)開發(fā)商。而政府將這部分物業(yè)用于動(dòng)遷拆安置等明確目的，也是開發(fā)商認(rèn)同的做法?！?/p>

另外，深圳一位房地產(chǎn)人士稱，北京將一級(jí)開發(fā)商收益規(guī)定在8%，這也是一級(jí)開發(fā)商想方設(shè)法尋求其它收益的重要原因。

回購(gòu)地-相關(guān)鏈接

北京首塊“限價(jià)回購(gòu)”地昨天掛牌

利差2億京滬土地招拍掛暗行“限價(jià)回購(gòu)”

土地價(jià)格上漲開發(fā)商利潤(rùn)回歸

房產(chǎn)開發(fā)商慎對(duì)樓價(jià)走勢(shì)商鋪拍賣投石問(wèn)路