售后包租 - 概述

售后包租這種方式始于上世紀(jì)六七十年代的美國(guó)，后盛行于日本、中國(guó)香港，在國(guó)內(nèi)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)九十年代初期。它與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，剛開始出現(xiàn)時(shí)火爆一時(shí)。但很多情況下由于開發(fā)商最終無法兌現(xiàn)承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

售后包租 - 特點(diǎn)

商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

售后包租是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，在建造的外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售后包租的批準(zhǔn)文件，并必須提供相應(yīng)的擔(dān)保。

售后包租 - 風(fēng)險(xiǎn)隱患

售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患

一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時(shí)，向購房者銷售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿;

二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂;

三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付;

四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證;

五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。

據(jù)這位發(fā)言人介紹，一些城市以售后包租方式銷售的項(xiàng)目因上述原因，已經(jīng)無法兌現(xiàn)銷售時(shí)的承諾，引發(fā)了大量的糾紛。

售后包租 - 涉嫌違法

建設(shè)部新聞發(fā)言人說，售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！钡谑l規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！?/p>

國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”

建設(shè)部要求，各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處。

售后包租 - 《解釋》實(shí)施

2011年1月5日上午，最高人民法院全文公布了 《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)，此《解釋》將于2011年1月4日起實(shí)施?！督忉尅穼⒅攸c(diǎn)懲治非法吸引公眾存款、集資詐騙等非法集資犯罪活動(dòng)。

非法集資案 三年破獲5000余起

最高人民法院辦公廳主任、新聞發(fā)言人王少南介紹，2008年以來，全國(guó)公安機(jī)關(guān)共破獲非法集資 (含非法吸收公眾存款和集資詐騙)案件5000余起，抓獲犯罪嫌疑人5400余人，挽回經(jīng)濟(jì)損失122億元。

一批涉及金額巨大、社會(huì)危害嚴(yán)重的非法集資大要案被依法查處，如安徽興邦公司非法集資案、南京潤(rùn)在公司非法集資案、大連金澳公司非法集資案等。

非法集資案件已經(jīng)由原來的傳統(tǒng)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)向房地產(chǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生和教育行業(yè)蔓延。但目前的法律規(guī)定不明確，在非法集資方面的規(guī)定為“未經(jīng)批準(zhǔn)”，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品銷售環(huán)節(jié)是否批準(zhǔn)沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)售后包租 最高可判十年刑

解釋規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰。

刑法規(guī)定，非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金。

另外，媒體對(duì)非法集資活動(dòng)相關(guān)商品或者服務(wù)作虛假宣傳發(fā)布虛假宣傳的，將以虛假廣告罪處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。